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软件特色

【视频】

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在资产类别方面，公募REITs也实现了显著多元化。基础资产类型已从最初的产业园区、交通等基础设施，扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等十三个大类。尤其是，在公募REITs市场不断完善基础设施资产类别的同时，全球REITs市场中极具代表性的商业不动产，即将被纳入试点范围。2025年11月，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入公募REITs的试点范围。证监会指出，从全球成熟市场经验来看，商业不动产是REITs的重要底层资产，我国庞大的商业不动产存量具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。这一战略扩围，不仅是对全球经验的借鉴，更是支持构建房地产发展新模式的重要举措。

其一，历史现金流要求严苛。国家发展改革委2024年7月发布的“1014号文”，对现金流稳定性提出定量限制——过去3年EBITDA或经营性净现金流占未来3年预计值的比例不低于70%。该标准旨在保障未来现金流预测的可靠性，但对于过去三年受外部冲击导致现金流短期下滑的项目，或处于资产培育期、重整期的项目，即便未来增长前景明确，也可能因无法满足比例要求，被排除在公募赛道之外。

公募REITs面向社会公众投资者，对流动性要求高；私募REITs则以非公开方式向特定合格投资者募集资金。在退出机制上，私募REITs的创新设计是吸引原始权益人与长期机构资本的关键，包括有：开放期退出安排：公募REITs属封闭式基金澳门新葡萄新京app官网，通常以二级交易为主；私募REITs可设置与底层资产存续或运营年限匹配的期限，同时设置开放期退出安排，保障特定合格投资者的流动性需求。优先收购权：私募REITs可赋予融资人单方退出选择权，即设置优先收购权。原始权益人在行权并支付收购价款后，可触发专项计划清算及终止，实现项目整体退出。这一机制大幅降低原始权益人剥离核心战略资产的心理门槛，因其保留了未来回购、重新控制资产的可能性。

值得关注的是，在我国商业不动产存量规模超50万亿元、市场分化加剧的背景下，私募REITs的扩容可紧扣商业不动产这一核心赛道，一方面精准锚定具备盘活潜力的资产类型，破解估值测算、运营协同等关键瓶颈，另一方面依托商业不动产的周期韧性与政策机遇，发挥资产孵化与价值提升功能，成为衔接存量资产与公募市场的关键纽带。

2025年11月证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》发布后，商业不动产公募前孵化需求有望大幅上升，为私募REITs带来重要机遇。一方面，公募REITs对商业资产“权属清晰、现金流稳定”的严格要求，使超半成以上存量商业资产暂时无法直接达标，需通过私募REITs完成孵化与培育。另一方面，商业不动产经营表现分化，优质资产租金保持稳定增长，尤其是优质购物中心展现出较强韧性，为私募REITs提供收益支撑。

【多元】

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中新网长沙12月4日电 (张雪盈)“长沙‘十四五’答卷”系列主题新闻发布会打造国家重要先进制造业高地专场4日举行。会上透露，“十四五”期间，长沙规模以上工业增加值年均增长8%，其中，2024年达9.6%，创近十年来新高；全市规工增加值、工业税收分别占湖南省的25%、60%左右。预计“十四五”末，长沙规模以上工业总产值将超万亿元。

【互动】

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解决融资问题是保证民营企业“稳生存”“谋发展”的基础支撑，是激发民营经济创新发展的关键举措。人民法院坚持金融服务实体经济宗旨，依法助力民营企业拓宽融资渠道，降低融资成本。通过审理金融借款纠纷案件，严格落实国家金融监管政策，推动金融机构持续优化普惠金融供给和服务，依法规范金融机构利息和费用收取、单方面增加发放贷款条件、中止发放贷款、提前收回贷款等行为，协同金融监管部门推动政策落实落地，确保民营企业的合法权益不受侵害。例如，在今天发布的“某银行与某地产开发公司等金融借款合同纠纷一案”中，银行在发放3.5亿贷款前，向企业收取1000万元“融资承诺费”，却未提供任何相对应的服务。人民法院认定银行违反金融服务收费公开透明、质价相符原则，在收取贷款利息之外澳门新葡萄新京app官网，超出金融监管规定准许的收费范围，不当增加了借款人的融资成本，按照“砍头息”的裁判规则，将该“融资承诺费”在借款本金中予以扣除。再如，在“某银行诉港某公司等金融借款合同纠纷一案”中，人民法院认定借款人仅迟延2天支付利息且后续足额履行还款义务的，属于显著轻微违约，且在有多份人保和物保的情形下澳门新葡萄新京app官网，银行直接宣布贷款提起到期，有违诚实信用和公平原则，判决驳回银行主张贷款提前到期的诉讼请求。这两个案例共同明确了金融机构权利行使的边界，为民营企业降低融资成本，稳定经营预期提供了司法保障。

我国的物权、破产等相关法律制度有一个发展完善的过程，案件审理中必须坚持立法法规定的溯及力原则，准确适用法律，依法平等保护各类市场主体合法权益。例如，在今天发布的某集团公司诉某开发公司一般取回权纠纷案中，最高人民法院认定，作为国有企业的某集团公司在本案诉讼前已经穷尽各种手段，主张其对案涉房屋的权利澳门新葡萄新京app官网，但作为民营企业的某开发公司存在明显过错，致某集团公司未能取得房屋所有权；某开发公司进入破产程序后，应当适用购房合同签订时的法律，支持某集团公司的一般取回权诉请，充分体现了“依法平等保护”各类市场主体的立法精神。

企业改制是优化市场资源配置、推动企业转型升级的重要举措。改制中，债权债务界定模糊、资产移交不清等问题引发的纠纷，容易制约改制后的民营企业发展。对此，人民法院既坚守权利义务相一致的法律底线，又充分考虑企业改制的复杂性和历史特殊性；既不允许企业借改制逃废债务，也不加重企业不合理负担，实现各方利益平衡。例如，在本次发布的“某资产管理公司河南分公司诉某商贸公司金融不良债权追偿纠纷案”中，人民法院细致梳理企业改制中的债权债务关系，在确认原改制方案未完全履行，某商贸公司仅实际接收180余万元资产的基础上，再审改判该公司在接受资产范围内承担连带责任。该案的审理，精准剥离了不应由民企承担的巨额债务，依法妥善化解了困扰地方政府多年的历史遗留问题，助力民营企业卸下包袱再出发。

依法维护股东与公司之间财产相互独立、责任相互分离、产权结构明晰的现代企业产权结构澳门新葡萄新京app官网，对稳定民营企业和企业家的预期和信心具有重要意义。人民法院严格落实公司法关于公司法人地位、股东有限责任制度的规定。一方面，严格遵循法人财产独立原则，加强对控股股东、实际控制人行为的规范，依法追究控股股东、实际控制人实施关联交易“掏空”企业、非经营性占用企业资金、违规担保向企业转嫁风险等滥用支配地位行为的法律责任。另一方面，充分发挥股东有限责任风险控制功能，依法维护诚信出资股东的合法权益。在依法出资的股东财产与公司责任之间建立有效“防火墙”，激发民营企业和企业家的投资创业热情。在今天发布的“某投资公司诉某集团公司执行异议之诉案”中，最高人民法院依法提审，改判已履行出资义务的民营企业股东受股东有限责任制度的保护，无需被公司债权人追加为被执行人，激励更多民营企业家专心创业、放心投资、安心发展。

人民法院依法规范、善意文明执行，是维护企业信用的应有之义。人民法院依法审慎适用执行强制措施，坚决防止超标的、超范围查封、扣押、冻结涉案财物，努力做到不中断企业的经营管理体系，不中断企业的资金往来，不影响企业的正常生产经营，不扩大对企业声誉的负面影响。例如，在本次发布的“某家居公司诉某咨询公司承揽合同纠纷案”中，人民法院在审查确定当事人间存在真实争议的基础上，根据双方申请，采取执前扣划措施澳门新葡萄新京app官网，既避免了胜诉一方民营企业因现金流短缺而陷入财务困境、及时兑现胜诉权益，又避免败诉一方可能因成为被执行人而出现征信问题，影响企业信誉。本案处理最终实现了各方当事人的互利共赢和纠纷的高效实质化解。

【极速】

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宪法的生命在于实施，党员干部首先要做宪法的忠实“尊崇者”。基层党员干部身处服务群众第一线，要把宪法条文刻在心上。在村委会的议事桌上，讨论村务公开时要以宪法规定的民主权利为准则；在社区的调解室里，化解邻里矛盾时要以宪法精神为标尺。有的单位形成“法治一刻钟”制度，利用会议前的碎片时间学习宪法知识，让法治素养在潜移默化中提升。

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