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软件特色

【视频】

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在资产类别方面，公募REITs也实现了显著多元化。基础资产类型已从最初的产业园区、交通等基础设施，扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等十三个大类。尤其是，在公募REITs市场不断完善基础设施资产类别的同时，全球REITs市场中极具代表性的商业不动产，即将被纳入试点范围。2025年11月，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入公募REITs的试点范围。证监会指出，从全球成熟市场经验来看，商业不动产是REITs的重要底层资产，我国庞大的商业不动产存量具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。这一战略扩围，不仅是对全球经验的借鉴，更是支持构建房地产发展新模式的重要举措。

其一，历史现金流要求严苛。国家发展改革委2024年7月发布的“1014号文”，对现金流稳定性提出定量限制——过去3年EBITDA或经营性净现金流占未来3年预计值的比例不低于70%。该标准旨在保障未来现金流预测的可靠性，但对于过去三年受外部冲击导致现金流短期下滑的项目，或处于资产培育期、重整期的项目，即便未来增长前景明确，也可能因无法满足比例要求，被排除在公募赛道之外。

公募REITs面向社会公众投资者，对流动性要求高；私募REITs则以非公开方式向特定合格投资者募集资金。在退出机制上，私募REITs的创新设计是吸引原始权益人与长期机构资本的关键，包括有：开放期退出安排：公募REITs属封闭式基金，通常以二级交易为主；私募REITs可设置与底层资产存续或运营年限匹配的期限，同时设置开放期退出安排，保障特定合格投资者的流动性需求。优先收购权：私募REITs可赋予融资人单方退出选择权，即设置优先收购权。原始权益人在行权并支付收购价款后，可触发专项计划清算及终止，实现项目整体退出。这一机制大幅降低原始权益人剥离核心战略资产的心理门槛，因其保留了未来回购、重新控制资产的可能性。

值得关注的是，在我国商业不动产存量规模超50万亿元、市场分化加剧的背景下，私募REITs的扩容可紧扣商业不动产这一核心赛道，一方面精准锚定具备盘活潜力的资产类型，破解估值测算、运营协同等关键瓶颈，另一方面依托商业不动产的周期韧性与政策机遇，发挥资产孵化与价值提升功能，成为衔接存量资产与公募市场的关键纽带。

2025年11月证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》发布后，商业不动产公募前孵化需求有望大幅上升，为私募REITs带来重要机遇。一方面，公募REITs对商业资产“权属清晰、现金流稳定”的严格要求，使超半成以上存量商业资产暂时无法直接达标，需通过私募REITs完成孵化与培育。另一方面，商业不动产经营表现分化，优质资产租金保持稳定增长，尤其是优质购物中心展现出较强韧性，为私募REITs提供收益支撑。

【多元】

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中新网上海12月4日电(陈韦 缪璐)中国是全球最大的榴莲进口国和消费国。先前，原产东南亚的榴莲一直以冷冻产品形式进入中国销售。如今，马来西亚的榴莲从彭亨州百年果园直采，经吉隆坡国际机场冷链专线运抵上海浦东国际机场，在海关绿色通道“即到即检”，实现了最快36小时通关进入国内超市货架。这一高速链路的建立，正始于马来西亚鲜食榴莲的进博首秀。

“茂记燕窝”的“进博故事”极具代表性。自首届进博会起，“茂记燕窝”便随中总参展。该企业负责人表示，参加进博会成为其开拓中国市场的关键旅程。一路走来，企业在这里结识伙伴、打响品牌，最终成功落户上海，开设中国首店。同样，随着在华知名度不断提升，越来越多到马来西亚旅游的中国游客也会专程探访“茂记燕窝”。如今，为应对中国游客不断增长的需求，“茂记燕窝”特意在吉隆坡增设门店，实现了中马市场的双向互动。

“前人栽树，后人乘凉。”正如安瓦尔总理在第七届进博会暨虹桥国际经济论坛开幕式上用汉语引用的中国谚语，进博会为世界各地的企业提供了一个可以展示其能力和实力的机会，传递出放眼未来、机遇共享的美好愿景。作为中马经贸合作的重要平台，进博会将持续发挥桥梁和纽带作用，推动两国企业在更多领域开展深度合作。未来，马来西亚的“进博故事”将更加精彩。(完)

【互动】

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吴信宝强调，以规划引领经济社会发展，是我们党治国理政的重要方式，也是中国特色社会主义一个重要政治优势。“十五五”时期在基本实现社会主义现代化进程中具有承前启后的重要地位，是基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。上海要加快建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，“十五五”是乘势而上的全面发力期、转型升级的攻坚决胜期，编制好“十五五”规划意义重大。希望各位华侨华人经理人充分发挥融通中外的独特优势和国际交往的桥梁纽带作用，主动将个人事业、企业发展融入上海“五个中心”发展的大局，在参与国家战略和城市发展的过程中实现更大价值，展现更大作为。

会上，陶勇介绍了上海市政府侨办在“十四五”期间健全工作机制，加强统筹协调手机买球APP推荐，打造“相聚上海”品牌矩阵；发挥侨资侨智优势，推动中外经贸文化合作交流，服务国家和上海中心大局；开展侨情调查，提升为侨服务能效。“十五五”期间，将进一步凝聚侨心、汇聚侨智、发挥侨力，更好助力上海加快建设“五个中心”、加快建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。

忻怡、冯绍军、庄炜、钟世开、纪纲、杨旸、严欢、丁祎等八位代表结合自身专业、所在企业及行业实践，聚焦助力上海“五个中心”建设先后发言，就推动科技与金融深度融合构建现代资管科技体系、以科技创新中心为引擎抢占未来智能科技制高点、推动绿色航运和海洋经济高质量发展、用足用好保险资金助力上海科创与发展、促进专业服务集成式发展协同企业出海、通过沪港联动与产教融合加快培育新质生产力、更好发挥全球化商业地产专业服务企业优势与作用、多措并举加强出海企业海外知识产权保护等多个方面提出意见建议。市委、市政府相关部门负责人对上述意见建议当场作出回应，给予政策解答。

建议通过科技重塑资管能力并延伸至科创金融，提升投研深度与效率，强化跨市场风险识别，提升跨境业务透明度，推动长期资本、科技评估与产业落地之间紧密连接，形成“科技定义资管、资管反哺科创”的上海路径，将上海打造成具有全球竞争力的资管中心，构建具有中国特色的国际金融中心模式，为人民币国际化夯实基础，同时提升上海国际科创中心整体效能。

建议加强人工智能基础科学与基础信息技术研究，推动人工智能与北斗导航、无人系统等工程技术融合，并加速技术商业化；以“国际科学领袖计划”吸引一批具备战略眼光和国际号召力的顶尖科学家和工程专家，通过建设大科研平台与基础设施，建立突出原创性贡献、市场价值、国际影响力的多元化人才评价体系及后期评估激励办法，完善上海现有引才育才留才机制；对于具身智能、群体智能、时空智能、低空经济、商业航天等新兴产业设立创新风险豁免清单，在欧美日等科技发达地区设立离岸创新中心，同时在沪打造集科研、生活、社交于一体的国际化科创社区，营造卓越科创环境与创新氛围。将上海打造成为国际战略创新思想的策源地、新质科技的制高点和新兴产业的商业化基地。

建议吸引国际航运组织落户上海，加速推进绿色替代燃料布局，在上游供应、加注船舶、仓储物流、绿色标准、交易市场等环节重点发力手机买球APP推荐，加快建设国际绿色燃料交易中心；扩大现有绿色航运走廊内涵，注重技术的创新和应用，制定更科学合理的碳配额激励措施，发挥上海环境交易所平台优势，打造航运碳排放权交易机制的国家级平台；扩大上海“制造+金融+租赁”模式的客户群，丰富人民币计价“一站式”解决方案，推动海洋经济高质量发展。

建议通过加强监管协调，组建结构化的投资基金、鼓励商业银行配套融资，建立重点行业与项目对接平台，组织优质行业专家团队提供指导，改进风险考核办法，解决保险资金投资科创类项目成本高与估值难、监管难、退出难的痛点问题；建立基金信息平台、国有基金私募股权份额的二级转让平台，探索创立“成熟企业+初创公司”相结合的综合性科技产业基金，为二手份额交易提供估值参考数据，并为市场定价提供方向指导，支持保险资金参与S基金。

建议整合海外服务网点资源形成协同响应机制，培育一批具有国际影响力和国际市场实践能力的跨国专业服务龙头，提升我国在全球价值链中的影响力;依托上海国际经济中心平台组建跨领域专业服务机构联盟，形成“一站式”出海服务平台，为出海企业提供全方位、全流程的解决方案；推动有实力的生产性服务企业分层分类走出去，深化国际化布局与服务，引导上海优秀的管理咨询机构、律师事务所等在“一带一路”沿线布局，服务中资企业海外园区建设与运营；引导上海服务机构建立行业数据库，支持参与国际标准制定，在研发设计、绿色服务等领域在全球推广“中国标准”。

建议进一步支持香港专家在上海参与重要科研课题并开放相关社会应用场景和工业应用场景；联合沪港高校及企业定向培育紧缺AI人才和企业家，搭建政企校协同AI教育创新平台，打通教育与产业壁垒，建立“技术+产业+开源”三维评价体系，以产教融合培育以AI为代表的新质生产力；打造“数据自贸区”，建立与国际接轨的数据流通规则，实现“负面清单外数据免予多重合规申报”，激活数据要素价值赋能金融、科创、跨境电商等优势产业，建立全链路加密与审查追溯体系，创新监管模式，筑牢数据安全防线。

建议用好国际化商业地产专业服务企业的智库资源，推动上海产业空间升级、城市更新；借助商业地产专业服务企业的细分专家，精准匹配跨国企业需求和区域优势，促进国际化总部、创新孵化器等高附加值载体在上海集聚；依托在沪全球化专业服务企业的全球品牌和人才布局，缩短出海企业适应期，以最有效方式对接国外真实资源和需求。

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